Il diritto all’indennità di avviamento nelle locazioni commerciali

Daria Colica – Valeria Zuccarello

In forza di quanto statuito dagli articoli 34 e 35 della Legge n. 392/78, (Equo Canone. Disciplina delle locazioni di immobili urbani Pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 29 luglio 1978, n. 211 ) nel caso in cui l’attività esercitata dal conduttore all’interno del locale commerciale comporti contatti diretti con il pubblico di utenti e consumatori e nel caso in cui il proprietario dello stesso abbia inviato disdetta del contratto al conduttore, quest’ultimo ha diritto a vedersi riconosciuta l’indennità di avviamento. La ratio della previsione di tale diritto, laddove sussistano determinati presupposti, è quella di voler riequilibrare la posizione delle parti contraenti, al fine di evitare che il locatore possa realizzare un arricchimento senza causa dovuto all’incremento di valore dell’immobile conseguente all’esercizio di una attività commerciale da parte del conduttore. L’ordinamento ha riconosciuto all’indennità in questione, unafunzione “riparatoria”, in quanto la stessa ha lo scopo di compensare quei disagi e quei costi che il conduttore  dovrà affrontare, una volta esercitato il recesso da parte del locatore, per la perdita del locale nel quale fino a quel momento ha esercitato quell’attività fondamentale per la propria azienda.  Il comma 1 dell’art. 34 della suddetta legge prevede che “in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia causata dalla risoluzione del contratto per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o da una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell’articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto … “. Il diritto all’indennità per la perdita di avviamento sorge pertanto laddove vengano riscontrati alcuni e ben determinati presupposti: la sussistenza di una locazione commerciale; la destinazione dell’immobile locato ad attività industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico e la circostanza che tali attività comportino “contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori” (cfr. sent. Cass. civ. n. 12884/2012). Dunque se il motivo della disdetta del contratto di locazione sia stato il mancato pagamento del canone locatizio, l’indennità di avviamento non è dovuta. Quest’ultima non è dovuta neanche nel caso in cui il rapporto di locazione sia cessato a causa di  disdetta o recesso esercitati dal conduttore.